专家：征收房产税 保障和租赁市场管理要跟上
来源： 作者： 发布时间：2013-05-14 阅读量：
聚焦房产税
今年2月，新“国五条”明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围。至今，虽尚未有明确方案出台，但依然引起极大关注和讨论。
2011年1月28日，作为第一批试点城市之一的上海开始征收个人住房房产税。政策试行两年多，效果如何？有无增加百姓负担？能否终结土地财政？本版采访了长期跟踪研究房地产市场的华东师范大学余南平教授。
“房产税政策成败的评价标准，从宏观说，是要促进经济转型，改变现在过度依赖土地出让金的现状；从微观来说，就是要平抑房价，照顾到大多数人的利益。”
——余南平
效果：
税率低很难抑制投机
收入少地方无积极性
记者：上海房产税开征之初面临的最大争议是什么？
余南平：开征之初的争议并不是特别大，一些非议主要来自民间，不少人觉得买房时已经间接缴纳了土地税，房产税涉及“多重”征税。现在公众一提到征税便会警惕甚至怨愤起来。其实，房产税对普通市民来说关系不大。如在上海，有两套及以上住房，零点几的税率几乎可以忽略不计。
记者：上海房产税试行两年来，效果如何？
余南平：因为税率过低，效果不大。上海实行0.4%～0.6%差别化税率。而美国的房产税，最低在1.5%左右，最高在3.5%左右，因为各州情况不同，家庭最终平均数在1.8%左右。
我认为，拥有第一套房是公民的基本权利，第二套是改善性的，应该适度征税，从全国而言，有的地方二套房也很普遍，可宽松至第三套房，但应缴纳与欧美相当的税率，这样才会起到抑制投机的作用。
记者：现在上海每年的房产税收入只有20多亿元，您觉得从长远看，这能解决地方财政长期依赖土地的现状吗？
余南平：去年上海的土地出让金有上千亿元，而房产税收入仅20亿元，这两者不是同一数量级，现在各地财政对土地出让金的依赖性都很强。从长远来看，我们是一个人多地少的国家，城市规模也不能无限扩张，上海已经是一个3000万人口的超级城市，如果哪天到了5000万，后果很严重，教育、医疗、交通等等方面的缺陷都会暴露出来，不能继续扩张了。所以，土地出让金的模式是不可持续的，未来一定会转为不动产税。同时，我们建议以后如果地方主要靠财产税了，中央在这方面应照顾地方，减少分成，这样也会促进转变地方的发展思维和观念，现在地方卖地积极性高，主要是来钱快。
记者：在房产税征收上，国际上有什么经验可以借鉴？
余南平：我们主要是用房产税来调控楼市，国外主要是税制完善，另外，国外对固定财产税的收取非常严格，一个是税率相对来说高一些，另外审核更加严格、规范，在美国两年评估一次房产价格，高了加税，低了退税，整个模式已经比较成熟了。从用途看，国内的试点要求用在保障房上，但从国外来看是进入公共财政后再做分配，没有特定应用指向。纵观世界各地，只要是开征房产税了，房价初期都是下跌的，但波动是有限的，从我的研究来看，没有任何一个国家是例外，当然税率很关键，至少要从1.5%起步，逐级递进。
建议1：
用住房信息联网扎紧笼子才能精确“打击”投机
记者：重庆征房产税依据住房套数，上海根据人均面积，相比较来说哪种更合理？
余南平：虽然有这两种方式，但因为我们住房信息尚未联网，根本不知道哪一户哪一人有几套房，人均面积更是无法计算，从这一点上说，哪种方式都不可能达到预期效果。如果住房信息联网的工作完成了，那就可以精确“打击”。
记者：现在是否已具备更大范围征收房产税的条件？
余南平：我觉得全国开征必须有个前提，那就是住房信息联网，虽然以人查房涉及个人隐私，但是对政策制定来说，是最重要的科学依据。我们要将住房投机行为关到制度的笼子里。除了20%的交易利税外，这个笼子最重要的一个程序，就是全国住房信息联网，等这个工作做好了，向谁征税，税率多高，梯级该怎么确定，那就万事俱备了。
至于征税范围，应该是向国内已经纳入住建部住房数据的70个大中城市铺开比较合理，至于三、四线城市，没有太大必要，只要能抑制住大中城市的投机行为，我们的楼市调控就算成功了。
记者：住房信息联网为什么迟迟没有实现呢？
余南平：这不是技术问题，住建部提出的进度要求，2012年6月30日前应实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作，但是都没有按时“交作业”。其中的症结在于，住建部的要求对地方的约束力比较小，现在不动产税登记由国土部负责，这一变化其实作用非常大，因为国土部掌握各地的用地指标，如果地方没有完成登记工作，不配合相关工作，住建部可以在用地指标上施加压力。这就抓住了“把柄”，掌控力更强。
建议2：
楼市调控政策要注意配套
记者：除了住房信息联网以外，房产税还需要哪些配套措施呢？
余南平：房产税的顺利实施，应该出台两个配套措施，一个是保障房，第二是租赁市场管理。目前，我比较认可的是德国模式，在德国仅有43%左右的人拥有房子产权，另外的都在租房市场解决，德国反而是全球住房水平最高的国家。
德国的管理方式是全世界最特殊的，房东没有租金的定价权，定价是根据承租者协会会员工资的三分之一，出租人依据这个指导价进行租金调整，但3年内累计最高只能上涨30%，甚至有一段时间出台了“强租令”，尽可能让空置房屋进入租赁市场。所以，这就给我们一些提醒：出台楼市调控政策，一定要注意配套。记者 李光金
今年2月，新“国五条”明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围。至今，虽尚未有明确方案出台，但依然引起极大关注和讨论。
2011年1月28日，作为第一批试点城市之一的上海开始征收个人住房房产税。政策试行两年多，效果如何？有无增加百姓负担？能否终结土地财政？本版采访了长期跟踪研究房地产市场的华东师范大学余南平教授。
“房产税政策成败的评价标准，从宏观说，是要促进经济转型，改变现在过度依赖土地出让金的现状；从微观来说，就是要平抑房价，照顾到大多数人的利益。”
——余南平
效果：
税率低很难抑制投机
收入少地方无积极性
记者：上海房产税开征之初面临的最大争议是什么？
余南平：开征之初的争议并不是特别大，一些非议主要来自民间，不少人觉得买房时已经间接缴纳了土地税，房产税涉及“多重”征税。现在公众一提到征税便会警惕甚至怨愤起来。其实，房产税对普通市民来说关系不大。如在上海，有两套及以上住房，零点几的税率几乎可以忽略不计。
记者：上海房产税试行两年来，效果如何？
余南平：因为税率过低，效果不大。上海实行0.4%～0.6%差别化税率。而美国的房产税，最低在1.5%左右，最高在3.5%左右，因为各州情况不同，家庭最终平均数在1.8%左右。
我认为，拥有第一套房是公民的基本权利，第二套是改善性的，应该适度征税，从全国而言，有的地方二套房也很普遍，可宽松至第三套房，但应缴纳与欧美相当的税率，这样才会起到抑制投机的作用。
记者：现在上海每年的房产税收入只有20多亿元，您觉得从长远看，这能解决地方财政长期依赖土地的现状吗？
余南平：去年上海的土地出让金有上千亿元，而房产税收入仅20亿元，这两者不是同一数量级，现在各地财政对土地出让金的依赖性都很强。从长远来看，我们是一个人多地少的国家，城市规模也不能无限扩张，上海已经是一个3000万人口的超级城市，如果哪天到了5000万，后果很严重，教育、医疗、交通等等方面的缺陷都会暴露出来，不能继续扩张了。所以，土地出让金的模式是不可持续的，未来一定会转为不动产税。同时，我们建议以后如果地方主要靠财产税了，中央在这方面应照顾地方，减少分成，这样也会促进转变地方的发展思维和观念，现在地方卖地积极性高，主要是来钱快。
记者：在房产税征收上，国际上有什么经验可以借鉴？
余南平：我们主要是用房产税来调控楼市，国外主要是税制完善，另外，国外对固定财产税的收取非常严格，一个是税率相对来说高一些，另外审核更加严格、规范，在美国两年评估一次房产价格，高了加税，低了退税，整个模式已经比较成熟了。从用途看，国内的试点要求用在保障房上，但从国外来看是进入公共财政后再做分配，没有特定应用指向。纵观世界各地，只要是开征房产税了，房价初期都是下跌的，但波动是有限的，从我的研究来看，没有任何一个国家是例外，当然税率很关键，至少要从1.5%起步，逐级递进。
建议1：
用住房信息联网扎紧笼子才能精确“打击”投机
记者：重庆征房产税依据住房套数，上海根据人均面积，相比较来说哪种更合理？
余南平：虽然有这两种方式，但因为我们住房信息尚未联网，根本不知道哪一户哪一人有几套房，人均面积更是无法计算，从这一点上说，哪种方式都不可能达到预期效果。如果住房信息联网的工作完成了，那就可以精确“打击”。
记者：现在是否已具备更大范围征收房产税的条件？
余南平：我觉得全国开征必须有个前提，那就是住房信息联网，虽然以人查房涉及个人隐私，但是对政策制定来说，是最重要的科学依据。我们要将住房投机行为关到制度的笼子里。除了20%的交易利税外，这个笼子最重要的一个程序，就是全国住房信息联网，等这个工作做好了，向谁征税，税率多高，梯级该怎么确定，那就万事俱备了。
至于征税范围，应该是向国内已经纳入住建部住房数据的70个大中城市铺开比较合理，至于三、四线城市，没有太大必要，只要能抑制住大中城市的投机行为，我们的楼市调控就算成功了。
记者：住房信息联网为什么迟迟没有实现呢？
余南平：这不是技术问题，住建部提出的进度要求，2012年6月30日前应实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作，但是都没有按时“交作业”。其中的症结在于，住建部的要求对地方的约束力比较小，现在不动产税登记由国土部负责，这一变化其实作用非常大，因为国土部掌握各地的用地指标，如果地方没有完成登记工作，不配合相关工作，住建部可以在用地指标上施加压力。这就抓住了“把柄”，掌控力更强。
建议2：
楼市调控政策要注意配套
记者：除了住房信息联网以外，房产税还需要哪些配套措施呢？
余南平：房产税的顺利实施，应该出台两个配套措施，一个是保障房，第二是租赁市场管理。目前，我比较认可的是德国模式，在德国仅有43%左右的人拥有房子产权，另外的都在租房市场解决，德国反而是全球住房水平最高的国家。
德国的管理方式是全世界最特殊的，房东没有租金的定价权，定价是根据承租者协会会员工资的三分之一，出租人依据这个指导价进行租金调整，但3年内累计最高只能上涨30%，甚至有一段时间出台了“强租令”，尽可能让空置房屋进入租赁市场。所以，这就给我们一些提醒：出台楼市调控政策，一定要注意配套。记者 李光金