今年前9个月，全国楼市出现了近年来少见的情况—成交量萎缩，这是5年来首次出现销售面积同比下降以及投资增速减缓的现象。

  面对淡市，江门楼市采取“以价换量”的方式来实现自我调节。但当前的宏观调控走向如何？这种以价换量的道路还能走多远？地产商又将怎样创新营销手段来突围？且看资深的业界专家们如何解读。

  合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江：

  调整期到年底 明年房价将涨

  随着楼市库存高企，房价下跌，今年全国房地产行业进入减速慢行的调整阶段。

  “包括本次调整，近6年来国内房地产市场经历了4次大的波动调整期。”黎文江表示，今年的调整期将持续到年底。预计本轮调整结束后，明年效果显现，房价将会上涨。

  房企创新营销手法突围

  “上半年楼市成交大幅缩水，从杭州开始，降价潮蔓延到全国。同时银行房贷收紧，利率提升，促使开发商采取以价换量的策略。”黎文江表示，广州在5月出现第一波降价潮，以中海万科、雅居乐为代表，主要在广州番禺和萝岗两地，价格降幅达15%～20%。但这轮降价潮导致市场观望情绪浓厚，对房地产企业的成绩单也没有很大的助益，因此到了6月就停止了。开发商改为想办法创新营销手段。

  9月1日，广州万科携手明源云客共同开发的全民营销新工具“同享会”上线，开启全民营销时代。人们通过扫描二维码进入微信平台，注册成为自由经纪人，即可在线报备推荐意向购房者。该活动设置的常规佣金高达3%。，如果推荐成交一套价值100万元的房子，推荐者将获得3000元的税前佣金奖励。黎文江认为，这种新营销模式具有独创性和领先性，突破了以往被动等客上门的情况，而是积极主动出击寻求客源。

  有的房企则是想办法帮买家解决首付问题。9月2日，广州越秀地产与平安集团旗下的“平安好房”签署战略发展协议，为首次置业者提供无抵押的首付分期贷款，长达3年，最高额度30万元，放款时间最快为5小时。目前分期贷款不但能享受基准利率，甚至有零利率的优惠。

  明年房价将止跌回升

  “调整期将在今年结束，明年房价将止跌回升。”黎文江表示，种种迹象表明，目前全国楼市正在向好：一是40多个城市松动限购，而部分地区如湖北等又开始了新一轮限贷放松。此外，最近媒体证实，央行确实已向五大行投放5000亿元的常备借贷便利(SLF)，届时市场资金流动将更宽裕。

  黎文江指出，开发商以价换量的营销手段会在今年内结束。此外，政府的一些结构性调整预期也将逐渐奏效，“目前中央的宏观调控主要采取的是分类调控以及解决3亿人的问题，并且效果也已有所显现。”

  “3亿人的问题”，第一个“1亿”是指城镇化农民进城，新出台的国家新型城镇化规划指出，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。第二个“1亿”是指棚户区和城中村改造目标。2014年政府工作报告中明确提出，今后一个时期，将改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。第三个“1亿”是中央农村工作会议提出的，到2020年要解决约1亿人口在中西部地区的城镇化。这3亿人居住问题的解决，将推进房地产市场健康发展。

  “楼市虽然有泡沫，但房地产是中国经济软着陆的安全气垫。在这一层面的考虑下，楼市崩溃论是比较无力的说法。”基于这一理念，黎文江坚持对房地产市场看好的信心。

  广东省房地产研究会副会长、寒桐投资顾问工作室总经理韩世同：

  适当降价或是当前最好选择

  纵观全国房地产市场，去年一线城市成交火爆，二三四线城市都有点低迷。但从今年开始即出现分化迹象，一线城市势头并不好，一二季度成交量全面下降；而二线城市如杭州、长沙，年初时就呈现出全面降价的情况。进入下半年，一线城市也开始步入价格跳水的初始阶段。韩世同告诉记者，广州今年前7个月已出现三轮轮番降价，8、9月更是逐渐开启了全面降价的格局。

  就三四线城市而言，广东目前的形势要比内地好。广东有两个一线城市，广州和深圳的房价、成交对市场有着示范性的影响力。“在这两个城市的带动下，广东的二三四线城市今年楼市也还算较稳定。”韩世同谈到，个别城市情况还不错，比如今年佛山取消限购后，楼市成交可媲美广州。中山、珠海由于受到局部的利好影响，房价也比较稳定。

  政策方面，目前房地产调控还是以分类调控为主。韩世同分析，分类调控是各地根据自己的实际情况来采取相应措施，目前以宽松为主，都离不开“如何刺激市场，促进成交，又让房价相对稳定”的主题，当中并没有特别强调房价要下降。

  面对高库存，为了打破市场的观望现状，发展商的选择主要有以下三种。一是“保价无释”，现在如果不做适当的价格调整，就基本没成交；二是“以价换量”，稍把价格降一降，就能促进库存走量；三是如果挺不住了，再做大幅度降价来促销。“要不要降价、什么时候降”是发展商自身的选择，韩世同认为，就目前而言，及时适当降价或是发展商最好的选择。

  广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：

  未来政策主要由地方来制定

  赵卓文指出，今年前9个月，全国楼市出现了近年来少见的情况——成交量萎缩。“从全国来看，销售面积同比下降8.3%，广东市场则同比下降11.8%。一线城市，如广州销售面积同比更是下降近30%，上海也出现同样的情况。”赵卓文表示，这是房地产市场近5年来首次出现销售面积同比下降以及投资增速减缓。而2013年之前，每年的房地产销售增长面积都在23%左右，今年不增反减，很值得关注。

  房产政策有望逐渐放松

  赵卓文分析，现在房地产市场出现三个现象：一是投资量仍增长，但增速放缓，销售面积下降，市场萎缩。二是买家越来越谨慎，市场的观望气氛比较浓厚。三是今年政策会逐步放松，“就全国来看，大部分城市都放松限购政策了，整个政策环境趋于放松。”赵卓文说，房地产市场应该进入一个新的阶段，以平稳为主。

  鉴于房地产市场成交量萎缩的现状，赵卓文指出，中央关于房地产调控的态度现在是清晰而明显的，总体思想是由市场配置资源，政策会逐渐放松。未来应由以往政府预防房价上升过快转为由市场控制资源。因此，未来房地产政策应该主要由地方政府来制定，“像广州、佛山、江门等珠三角城市，都有自己的地方房地产政策。”赵卓文表示。

  对目前各界“救市”的呼声，赵卓文认为出台政策是必须的。因为现在经济增速减缓，需求下降，对经济的影响很大。因此，今年房地产市场最重要的是增加销售量，“价格不是主要目标，关键是增加销售量，如何促进销售更是重中之重。因此，原来的‘限购、限贷、限价、限签、限售’这‘五限’政策应该会逐步放开。”

  发展商降价仍没有到位

  今年的“金九”已悄然过去，“银十”马上开启。赵卓文表示，从9月各地的销售情况来看，“金九”并不“金”。究其原因，一是因为今年楼市的购买气氛并不浓，二是因为现在楼市供应量还比较大。“按照发展商的施工周期，一个楼盘从拿地、建设到销售需要一个过程。现在很多物业是2012、2013年开工的楼盘，现在供应量处于高峰期，但销售量却很低。加上今年金九银十的需求不是很旺盛，特别是投资信心暂时没有得到提升，导致‘金九’旺季不旺。”

  针对近段时间各地出台的救市政策、发展商采取的降价促销措施，赵卓文认为，目前发展商的打折仍没有到位。

  后市销售气氛有望回暖

  不过，赵卓文透露，金九银十之后楼市的走向是乐观的，因为下半年中央政府会出台一系列刺激经济的措施，虽然不知道是强刺激还是微刺激，但都会对楼市带来振奋效果。其次，金融政策也会放松，这对很多开发商来说将是一个利好。而发展商也会降价促销，以价换量；特别是一些大型的上市公司，在第四季度会为了追求业绩而有较大力度的优惠。最后，现在正是消费者购房的黄金季节，销售量会越来越好。冬季是广东销售旺季，所以下半年出现真正旺季仍是有希望的，市场销售气氛会逐步回暖。

  谈到房地产库存量，截至8月底，江门中心城区库存一手住宅约共12600套，达到历史新高。赵卓文表示，高库存情况逐步增高与销售下降是相关的。“房地产有库存是很正常的，江门目前的数量在可以接受的范围内。如果楼市转好，一年内是可以消化的。关键是政府与发展商要共同想办法解决销售，其次，发展商应适当控制建设规模与开发节奏，适当控制供应量。”赵卓文表示。