至2010年来的中国房地产调控，不难看出其主基调就是抑制住房的购买需求，特别是投资性需求。在调控措施上，无论是限购、限贷、利率上浮以及各种增加税负、大建保障房，目的都是为了抑制民众购房需求。
　　从经济学原理看市场：
　　过去国内传统的经济学，有个简单原理：就是在市场经济条件下，当商品的供给不变，需求下降，商品的价格就会降下来；或者当商品的供给增加，商品的价格也会回落。这或许就是调控以来的思路：通过限购限贷、增加税负来压制购房需求，并大建保障房提供供求，希望商品（住宅）的价格下降。
　　然而，经济学原理其实也在与时俱进，随着社会的发展，市场经济的形态变化，很多原理已经变得越来越复杂，不断修正。上述的基础原理是真实的，但是——不是真实的全部。
　　近年的住宅全国平均价格会不跌反涨，说明新的博弈结果是——供应的下降比需求下降要更大、更快。这点与统计局公布的数据是相符合的：2012年在政策的高压下，商品房销售面积（有效需求）仅增长1.8%，然而住宅新开工面积（供应量）却下降11.2%，土地购置面积下降19.5%。
　　这就是经济市场最残酷的一面。因此，由于经济原因而买不起房的人，绝对不要寄希望于调控政策可以让你轻轻松松买得起，因为在人类历史以来，无论任何国家与地区、任何社会制度都没有实现过这个“乌托邦”一样的“买房梦”。尤其是近年不断增加税负，它只会让你买房的可能性变得更低而不是更高，除非更快的变成富人，而且变富的脚步要超过价格涨的速度。而大建保障房，也只是保障“租房”为主，而且是保障符合条件的“低收入家庭”，不是人人都照顾入住。
　　房地产市场进一步进入垄断：
　　近年的不断调控，无疑造成房地产市场的整体的萎缩，却有利于央企、国企、龙头企业更快、更多地抢占市场份额。以万科为例，2012年在全国商品房销售面积仅增长1.8%的情况下，万科实现了20.5%的增长，市场份额明显提升。
　　市场进一步垄断的后果：商品供应方步调更统一协调，更有力控制价格。
　　调控打破市场正常步伐运行：
　　世界上没有只涨不跌的商品，包括房子。为什么没有只涨不跌的商品？因为供求关系在发生作用，市场进行自发的调节。任何商品，价格上涨总能刺激供给的增加，供给增加到一定程度，价格就会下跌。也就是说，上涨本身铺就了下跌的道路。
　　那么，怎么样才能防止暴跌呢？目前来说，管理层选择抑制供给，控制开发商资金的市场支持度。对住房需求的抑制在当下可以立刻体现出来，而由于房地产的生产周期，供给的真正减少要在一两年之后，这意味着当前的宏观调控政策其实却为日后的房价不会暴跌买了保险，房价日后因为供给的增加而暴跌的可能性基本不存在。如果从防止房地产市场暴涨暴跌的角度看，当前的宏观调控政策是对的。
　　房租将涨、商业地产租金将跌：
　　如从投资的角度看，当前的房价/租金比无疑是不合理的，市场必将回归理性。那么，结果只可能是：房价的下跌或者租金的上涨。
　　前面分析表明，房价的大幅下跌的可能性不大，同时市场供应量减少，尤其是投资性购房被严重打压，这样的话，租金在未来几年上涨几乎是肯定的事情。
　　而另一方面，由于近年的楼市调控都是集中在住宅方面，令商业地产可以非常迅速发展，无论是开发量还是成交量。但这些商业地产的开发与销售，却不同于住宅，这些往往不是终端消费，这种“消费”商业地产的大部分是零售业、服务业、商业金融产业等。
　　供应量巨幅增加，但是最终消费的需求变化不大，那么，尽管商业地产建好了、卖出了，但是这不等于需求，真正需求是商业地产的最终运营者与买卖商品、服务的民众。
　　按照之前介绍的原理，真正需求没有明显增加的情况下，供应量剧增，就会导致价格的下跌，最明显的表现是商业地产整体的租金下跌。而由于商业地产的特殊性，网店在中国快速抢占零售业市场份额，这个租金的下跌会比较明显。